미국 이민 신축 집짓기 구매절차 후기

집 구매 프로세스

 
 
지난 포스팅에 이어서 오늘은 미국에서
신축 집 구매의 절차를 알아보도록 하겠습니다.
전체적인 프로세스 흐름을 살피는 내용이 될 예정입니다.
 
지난 포스팅이 내용이 궁금하신 분은 아래를 클릭해주세요!
 
https://ssunbli.tistory.com/entry/%EB%AF%B8%EA%B5%AD%EC%A0%95%EC%B0%A9-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%97%86%EC%9D%B4-%EC%83%88%EC%A7%91-%EA%B5%AC%EB%A7%A4%ED%95%98%EA%B8%B0

미국정착- 부동산 없이 새집 구매하기

 
 
 
 
 

1. 조사 및 모기지 사전 승인

 
- Builder (시공사) 및 Community (단지) 조사 : 
다양한 builder와 community 를 조사하여 
자신의 선호도, 예산, 원하는 위치에 맞는 곳을 찾아야 합니다. 
Builder 마다 특징이 다르고 평이 다르기 때문에 
본인이 원하는 스타일 (예를 들어 brick exterior 등)에 특화된 builder 를 선정하는 것이 중요합니다. 
여러 모델 하우스를 방문해보시고 builder 에 대한 리뷰(온라인/오프라인)를 확인하세요. 
Community 를 결정할 때는 학군, amenity (단지 내 수영장, 클럽하우스 등), 
직장과의 거리 등을 종합하여 선택하시면 됩니다.
 
 

- 모기지 사전 승인 받기 : 집 구매를 시작하기 전에 Lender 로부터 
모기지 사전 승인 (Pre-qualification) 을 받아야 합니다.
또는 Builder 와 구매 절차를 시작하기 위한 첫 관문으로
구매자가 대출을 얻을 자격요건을 갖추었는지를 확인해주는 단계입니다.
집 구매 금액에 대한 모기지 사전 승인을 받지 못한 경우 다음 절차를 진행할 수가 없습니다.
 
 
한가지 팁을 드리자면 사전 승인 금액을
집 구매금액보다 살짝 높게 받는 것이 좋습니다.
신축의 경우 옵션을 추가하게 되는데,
초기 생각했던 금액보다 높아지는 경우가 많습니다.
집 구매 금액이 사전 승인 금액보다 높아지면
다시 승인을 받아야 하기 때문에 처음에 받을 때 여유 있게 승인 받는 것을 추천 드립니다.
 

 

 

2. Plan (평면도) 및 Lot (부지) 선택

 
 
- 평면도 선택 : 자신의 필요에 따라 가장 적합한 평면도를 선택하시면 됩니다.
 Builder에 따라서 정해져 있는 평면도 옵션 중에 선택하는 것과, 
구매자의 선택을 최대한 반영한 custom-built home 의 경우가 있습니다. 
Custom-built home 의 경우 평면도부터 
구매자가 결정할 수 있는 다양한 선택 옵션과 맞춤형 레이아웃이 제공됩니다.
 
 

- 부지 선택 : 커뮤니티에 따라 집을 지을 특정 부지를 선택할 수 있는데, 
부지의 위치와 크기는 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 
모든 부지가 동일한 크기가 아니기 때문에 크기나, 
위치에 따라 lot premium 이 붙기도 합니다. 
저희 집의 한쪽 편은 다른 이웃이 없는 빈 lot 여서 
약 5천불의 lot premium이 있었지만, builder 와 협상으로 면제 받기도 했습니다. 
 
 
 
 
 
 

3. 구매 계약 서명

- 조건 협상 : 신축 주택의 가격은 고정된 경우가 많지만, 
업그레이드나 마감 비용, lot premium과 같은 항목에 대해 일부 협상이 가능할 수 있습니다. 
그리고 계약서 상 contingency 를 명시하게 되는데 
이 부분은 별도 포스팅을 통해 더 자세히 다루도록 하겠습니다
 

- 계약서 검토 및 서명 : 구매가격 및 기존에 협의한 조건, 주택 사양, 
건설 일정, 보증 내용, credit/discount 등이 포함됩니다. 
일반적인 매매라면 부동산 중개인이나 변호사에게 계약서를 검토 받기도 하지만 
어느 정도 규모가 있는 builder를 통해서 진행하는 경우라면 
이미 플랫폼화 된 계약서인 경우가 많아 수정할 수 없는 경우가 대부분입니다.
 
 
 
 

4. 업그레이드 및 옵션 선택

- 디자인 선택 : 카운터탑, 바닥재, 가전제품,
장식 등 업그레이드 및 interior/exterior 마감재를 선택할 수 있습니다.
자동차를 구매할 때와 마찬가지로
몇 가지 업그레이드를 추가하다 보면 최종 금액이 훌쩍 증가할 수 있으므로
미리 정해진 예산과 우선순위를 가지고 접근하시는 것이 좋습니다.
저희가 선택했던 사항들은 추후 포스팅을 통해 다뤄볼 예정입니다.
 
 

- 비용 검토 : 각 업그레이드가 전체 가격에 어떻게 영향을 미치는지 이해하고, 
모기지 사전 승인된 금액 내에 있는지도 확인해야 합니다. 
앞서 말했듯이 총 금액이 기존 사전승인 금액을 넘어설 경우 pre-qualification 자체를 새로 받아야 합니다.
 

 

 

 

5. 건축 과정

- 건축과정 모니터링 : builder 는 계약서 상 명시된 사양에 따라 주택을 건설합니다. 
건설 단계에 따라 구매자가 건축 현장을 방문할 기회가 있습니다.
 

- 건축 진행 상황 업데이트 : builder 측 담당자로부터 건설 진행 상황과 
예상 완공 날짜에 대한 업데이트를 받습니다. 
Builder 웹사이트를 통해서 사진을 전달받거나, 궁금한 내용을 문의할 수도 있습니다.
 
 
 
 

6. Inspection 인스펙션

- Pre-drywall Inspection : 미국 대부분의 집은 목조 형태의 집으로 지어집니다. 
석고보드 (sheetrock) 로 벽을 마감하기 전에 목조 프레임, 배관, HVAC 설치, 
전기 시스템을 점검할 수 있는 기회라고 보시면 됩니다. 
집의 중요한 구조가 대부분의 이때 완성되기 때문에 
어쩌면 최종 인스펙션보다 더 중요한 부분일 수도 있습니다. 
이 부분도 나중에 더 자세히 다룰 기회가 있을 것 같습니다.
 
 
 

- Final inspection : 집이 완성되면 계약 closing 사인 전, builder와 함께 최종 inspection을 진행하게 됩니다. 
파란색 테잎을 고칠 곳에 붙인다고 하여 Blue tape inspection이라고도 하며, 
closing 전 1-2주 전에 하자나 작업이 덜 된 부분들을 지적해서 
계약 완료 전에 해결하도록 합니다. 
Follow up inspection 때 최종 확인을 마치고 집의 기능과 
유지보수 방법, HOA에 대해 설명해주기도 합니다. (Home owner orientation)
.
 
 

7. 클로징

- 모기지 이율 lock-in : 집 계약 closing 약 1달전에는 모기지 lender 와 상의하여 
모기지 이율을 고정합니다. 
금리는 매일매일 변동하기 때문에 변동성을 최소화 하기 위해서는 
타겟 이율에 도달할 경우 금리를 고정합니다.
 

- 집 계약 마감 : 마감 시 최종 서류에 서명하고 
남은 마감 비용을 지불하며 집 열쇠를 받습니다.
 Builder 측에서 제공하는 warranty, 재산세 등록 시 필요한 서류(homestead exemption), 
보험 증명서 등 필요한 서류를 요청하시면 좋습니다. 대
부분의 신축 주택은 구조적 결함과 문제를 커버하는 warranty 기간이 있습니다. 
보증 내용과 클레임 절차를 잘 기억해두는 것이 좋겠죠?
 
 
 

오늘은 미국 신축 집 구매 프로세스를 훝어 보았습니다. 
다음 포스팅에서 각 프로세스들을 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!